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國立成功大學 法律學系 陳汶津所指導 簡硯姝的 論不動產交易所得稅之稅基 (2020),提出台中七期豪宅出售關鍵因素是什麼,來自於不動產交易所得、稅基、房地合一、土地增值稅、實價登錄。
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一、房地合一是什麼?
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制,與作為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬交易稅,出售房地才須申報,有獲利得進一步繳稅,凡2016年後取得房地,出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於,需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅,為更健全的稅制設計,並自有一套適用稅率規定,並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何?
房地合一1.0版上路5年多,因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市,2.0版預計今年7月1日上路,前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期:由持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率:由原本出售房地一律課20%,改為需適用「短期交易」重稅,持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋:持有5年內出售都得適用重稅,在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下,效果等於一網打盡,只要轉賣預售屋獲利,就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞:新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成,也得納入2.0版課稅,防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,及明訂未能提供費用證明文件情形,只能以成交價3%作為費用,上限新台幣30萬,避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程?
2.0版適用範圍與1.0版一致,為2016年後取得房地,不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件,才須以2.0版課稅,若在7月前賣屋,仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件,完全不受2.0版上路影響,不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何?對自住族是否有影響?
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者,一般買房後長期持有的自住族,不受影響;若為自住房地持有並設籍超過6年出售,稅率僅10%,並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋,只要沒獲利,也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形,可排除適用「短期交易」重稅?
為避免傷及無辜,設有多項排除條款,例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地,或以自有土地與營利事業合作興建房屋,5年內出售,均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」,現行僅就個人訂有6種排除情形,如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等,後續財政部將針對企業、預售屋特性,訂定排除情形並對外公告。
此外,為避免影響房屋供給、都更進程,放寬建商興建房屋完成後首次出售房地,以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地,在5年內第一次移轉登記,也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後,是否會產生稅損?
財政部評估,上路初期,交易量將下滑,造成所得稅淨稅損4.74億元,其中企業部分因稅率提高,營所稅將微增0.71億元,個人綜所稅則有稅損5.45億元;但以中長期觀察,稅收將緩步回升。
資料來源:
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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論不動產交易所得稅之稅基
為了解決台中七期豪宅出售 的問題,作者簡硯姝 這樣論述:
為健全不動產交易市場,有認為應從不動產交易所得稅著手,故我國自2016年1月1日起改採「房地合一稅制」,將房屋與土地合併課徵交易所得稅,惟同時仍保留土地增值稅,僅於房地合一稅基中扣除土地漲價總數額。此一立法引起本文研究之興趣:就稅基部分是否完全解決舊制之缺失,抑或產生新的法律問題?現行房地合一稅基就「無償取得」之情形,以房屋評定現值及公告土地現值作為原始取得成本之認定,不符合量能課稅原則下實值原則之要求,此外亦可能產生擬制所得額,而有違客觀淨值原則。惟探究其根本問題,實係在於以「繼承時或受贈時」作為取得時點,將致使對於贈與人或被繼承人取得不動產至其為贈與行為或發生繼承期間之漲價部分形成課稅真
空。在「相關費用」部分,房屋稅、地價稅不得扣除是否合理,又在人民未盡協力義務情形下,以成交價額5%作為類型化規範,違背推計課稅與納稅人之實際所得相當之意旨。另外,「房地合一稅與土地增值稅雙軌並行」,仍存在重複課稅之疑義,因此須進一步思考土地增值稅之存廢。由於稅基乃係稅捐客體經量化後產生之數值,具有彰顯納稅人稅捐負擔能力之指標作用。又適用稅法時,必先認定課稅之原因事實,因而須有稅捐稽徵程序之法律規範,以實現稅捐債務法中之課稅之實體法規範。在我國施行實價登錄制度後,本文認為實價登錄制度似得作為房地合一稅課稅協力義務之一環,二制度配合下應可達到量能課稅下實值原則之要求。是以,本文亦將針對實價登錄制度
進行評析,並且討論房地合一稅配合實價登錄制度之可行性。最後,本文以實務判決作為案例,以本文之主張進行分析及深入探討,並以此反思本條規範與稽徵實況之落差。
台灣房地合一政策之政治經濟分析,1949-2021
為了解決台中七期豪宅出售 的問題,作者黃欣樺 這樣論述:
為健全不動產市場,政府曾於不同時空背景下,推動各種不動產制度改革,政策目標除抑制房價落實居住正義外,也包含因應景氣蕭條所採取的振興房市措施。其中,2015年立法通過的房地合一稅制法案,是不動產稅制劃時代的重要改革,首次將房屋及其坐落土地交易之所得,予以合併課徵所得稅,該制度結束了房地分離課稅的漫長歷史。台灣早期不動產交易是採房地分離課稅制度,不動產的房屋及坐落土地分屬於不同課稅系統互不影響,但隨著經濟快速發展衍生許多制度不合時宜之問題。本文旨在瞭解房地合一政策全貌,分析房地分離課稅制度為何走向合併,及改革背後實質政經意涵與相應的因果流轉。研究內容在於檢視國民政府來台後,房屋及土地稅制之歷史結
構脈絡,進一步從利害關係行為者於特定時空背景及歷史結構脈絡下,採取的各種行動與決策,分析制度變遷過程各種偏差及偏差動員情形。在房地制度改革的歷史時間軸上,本研究將改革過程劃分為三個主要時期,依序分別為房地分離制時期(1949-2014年)、房地合一稅1.0改革時期(2014-2019年)及2.0改革時期(2019-2021年);從而分析歷次房地政策改革啟動原因、關鍵成敗因素。研究最後發現,房地政策改革方向與成敗,主要受制於特定歷史結構脈絡、國內外政治經濟條件及特定政策行為者之偏差動員;其中,包含憲法解釋框架、土地與租稅政策本質差異、中央地方財政分配、立法過程組織與制度之偏差動員、民主選舉政權更
迭、議程設定偏差動員、公民社會改革力量稟賦消長,及台灣在國際上特殊地位及兩岸經貿關係。可能影響政策的行為者,包含行政部門、立法機關、利益團體及異質性之人民個體等,在歷次政策改革的合法化過程中,依其組織、制度、結構性地位、政治經濟稟賦消長及社會關係網絡互動,採取的關鍵性行動與政治經濟行為,均隱含特定的利益分配模式,對整體社會及相關行為者產生不同的利害得失與影響。
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