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法拍屋拍定拍次、競標人數與得標價之決定因素:以士林法院為例

為了解決士林法院北投法拍屋的問題，作者陳鈞羿 這樣論述：

本研究以士林法院為例探討不良債權不動產抵押物在拍賣過程中，拍賣標的在房屋特徵、風險特徵、時間特徵、區位特徵等不同條件的情況下影響法拍屋拍定拍次影響因素為何?競標人數的決定因素是什麼？以及得標價的影響因素為何？1. 影響競標人數方面，吸引競標者的因素有可點交。對吸引競標者有負面影響的因素，則包括較低或較高的樓層、建坪小與建坪大的法拍屋、土地底價與公告現值比越大，以及房屋使用情形是無人、租用、債務人佔用及第三人佔用相較債務人自住競標者人數較少，按時間觀察97年第二季相較第一季競標人數增加外，其他各季相較第一季競標人數減少，就區位來說南港、內湖兩區相較北投區吸引較多的競標者。2. 影響第幾拍拍定

方面，樓層越低會在後拍拍定或四拍流標機率低於前兩拍拍定機 率；房屋所在樓層越高、第一拍土地底價與公告現值比越大、98年第一季相較97年第一季相對可能於後兩拍拍定或流標；士林、內湖、南港、大同區相較北投區相對可能於前兩拍拍定。3. 影響拍定價格溢價方面，預估競標人數增加1，會使溢價比增加3.37%，較實際競標人數增加1.23%對溢價比的影響大，所在樓層越高溢價幅度越少；土地持份小與土持份大之房屋溢價比較高；無人、租用與債務人佔用，相較債務人自住的房屋溢價比低；97年第三季較第一季投標者出價較積極；南港、內湖兩區相較北投區吸引較多的競標者，但投標金額較保守。