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淡海新市鎮發展模式與投資環境問題之研究

為了解決淡海新市鎮鬼城的問題，作者許益誠 這樣論述：

我國以往之新市鎮開發案例頗豐，如中興新村、林口新市鎮、台中港地區、北大特區以及淡海新市鎮等，有許多經驗可循，惟諸多個案地區於發展歷程中存有成長緩慢、甚至停滯之現象，建築開發情形低落、縱有建築完工之建案，多仍存有高空屋率之情形，其中甚至有不少個案地區皆受有「鬼城」之稱號，不僅不利於土地有效使用，亦無法達成當初新市鎮開發所設定之目標，甚至因採區段徵收方式所必須謹守之公益性、必要性等上位要件也遭受外界質疑。而新市鎮開發是一個公、私部門合作之行為，除了政府所需負責之區段徵收作業與公共設施之建設等（前期開發），尚需建築開發商之投資與興建（後期開發），始得引入居住及就業人口，帶動新市鎮整體之發展，並提升

其競爭力，最終達成原先計畫之目標。因此，處於第一線之建築開發商，其投資喜好對於新市鎮之有效發展即非常具有參考價值。本研究選定淡海新市鎮為研究標的，嘗試以建築開發商之角度切入，探究並分析建築開發商於區內之投資行為，藉此提出建築開發商之投資喜好。本研究利用深度訪談，針對淡海新市鎮之發展模式與投資環境進行分析，其次針對區內128筆建築個案之地籍資料與其開發行為進行統計，並利用交叉分析歸納過去建築開發商於區內建築行為之類型及時機，以做為未來了解建商投資決策因素與其偏好之基礎。經綜合分析後，認為政府應以下列模式繼續開發淡海新市鎮：（一）儘速辦理都市計畫通盤檢討並藉由專責機構執行後續開發、（二）產業導向執

行後續開發、（三）多階段開發第二期發展區、（四）建立與需求端之溝通機制、（五）興建臺北捷運延伸線。於第一期發展區應儘量活化現有閒置之公有土地，並針對未建築之私有建築用地制定相關配套措施，藉此增加建商投資之意願；於第二期發展區時應：（一）給予大規模土地之開發時程獎勵、（二）考量不動產景氣水準，儘量於景氣較佳時辦理標售作業，並落實土地儲備制度之精神（三）避免於交通可及性較低之區域劃設小規模土地（四）產業之優先開發與招商之落實。