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空間特徵分量Durbin迴歸評估都市多元開放空間價值──以桃園市與臺中市為例

為了解決納智捷u7評價的問題，作者蔡孟珂 這樣論述：

　　都市的開放空間提供環境、社會與經濟各面向的效益，帶給居民良好的生活品質，是都市永續發展之重要基石。然而，當人口壓力造成都市擴張，而將開放空間挪作他用時，會導致開放空間數量、面積減少、分散破碎、種類單一化，使開放空間的各項功能退化，居民也失去原有開放空間帶來的效益。因此，需適當評估開放空間價值，才能掌握當開放空間的數量與品質變化時居民享有之效益的改變。故本研究選擇國內人口成長最快速之桃園市與臺中市之都市計畫區內的開放空間，由中歸納整併出兩個城市共同具有的「鄰里公園」、「都會公園」、「緩衝綠地」、「廣場」及「農地」五種開放空間，同時參酌地方景觀特色，桃園市另外納入「埤圳」之開放空間。　　由於

開放空間帶給居民多方面的有形無形效益，這些可以反映在各類型住宅房屋市場價值的高低，因此可採特徵價格法評估各類型開放空間帶給居民的效益。然房價及影響房價高低之各項因素，經常涉及空間自相關問題，空間Durbin模型可以解決相關的問題；此外，解釋房價的諸多因素對不同房價的影響，一般而言並不相同，此種情況則需採分量迴歸，方能分析極端價位下開放空間的效益。過去文獻並未有同時考量上述問題的估計模型，本研究則首度將兩方法結合，使用「空間特徵分量Durbin模型」分析實價登錄資料上由2012年8月至2017年7月止，桃園市97,244筆、臺中市66,107筆之住宅相關資料，評估住宅周邊之多元開放空間，在不同距

離、面積、空間分散程度與空間種類等不同空間數量及品質組合下對居民造成的效益或損失。　　評估結果顯示，桃園市除農地與埤圳之外，各類空間離住宅距離越近則邊際效益越高，至於臺中市除緩衝綠地之外，各類空間離住宅距離越近則邊際效益越高。其中，兩個都市之鄰里公園離房屋越近對房價最高之95分量房屋的邊際效益越高，而房屋附近開放空間越分散對房價最高之95分量房屋的邊際效益及邊際損失最大。但開放空間的分散程度增加可能因為原有開放空間遭破壞而變得破碎，導致居民的損失；也可能是原有開放空間分布不均且數量少，分散時開放空間數量反而增加且分布均勻，帶給居民效益。在開放空間組合方面，桃園市50分量房價之房屋與房價最高95

分量之房屋2公里內有6種類型空間時總效益最大，而最低5分量房價房屋總效益的最高組合為「都會公園──緩衝綠地──廣場──農地」；對臺中市最低5分量房價之房屋總效益最高組合為「鄰里公園──緩衝綠地──廣場──農地」，也是由4種類型開放空間組成；顯示開放空間的多元性有價值。