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基地租賃優先承買權之研究

為了解決買賣契約效力的問題，作者何奕萱 這樣論述：

基地租賃優先承買權為實務上爭議繁多之問題，然學說上之討論多廣泛就多種優先承買權為探討，而未聚焦於基地租賃優先承買權討論，對基地租賃優先承買權衍生之相關爭議亦缺乏系統性之整理。故本文透過對最高法院判決進行實證研究與分析，爬梳出重要之法律爭點，並就各個爭議要件中，對照我國學說見解進行整理，並參考德國法及瑞士法上之文獻進行討論。本文於第二章中先就基地租賃優先承買權之基本理論為介紹。其中就優先承買權之制度目的，我國向來之學說實務均認為此在促進經濟效率。本文就此參考美國法上之經濟分析文獻，認為優先承買權無助於達成經濟最有效之配置。又在我國民法第425條及民法第426條之1已足以保障房屋對基地之占有權源

下，此制度之經濟效益應僅限於消除房地使用關係之交易成本，然此不必然大於其對買賣市場造成之效率損失，總體而言是否能促進經濟效率仍有疑問。故於基地租賃優先承買權之解釋適用上應採較限縮之基本態度。又優先承買權之權利性質應為債權物權化之一種，故亦須合於物權公示性原則，以具備基地上確實建有房屋為公示外觀為必要。本文第三章在處理基地租賃優先承買權之構成要件。本文認為，於基地為多人共有而部分共有人出賣應有部分時，該基地上之基地租賃契約原則上不存有優先承買權。又基地上之房屋基於使用借貸契約占有基地時，原則上得類推適用基地優先承買權之規定。就此制度中之「房屋」一要件，本文認為係指「固定於土地上具有頂蓋、樑柱或牆

壁之構造物」，且於房屋不具相當價值或為違章建築時排除之。針對得使優先承買權除斥期間起算之合法通知，本文認為應以載有重要契約條件且附有權利行使教示之書面為之，且得由出賣人或買受標的之第三買受人發出。最後，本文亦認為基地租賃優先承買權得由權利人意定拋棄，且此拋棄不以權利人知悉買賣條件為前提。而於基地出賣時，不得一概認為承租人僅主張買賣不破租賃或仍繼續繳交租金係默示放棄權利。本文第四章則在處理基地租賃優先承買權之法律效果。本文認為，出賣標的為「同樣條件」之範疇，應要求優先承買權人對出賣人所出賣之全部標的為承買。又「同樣條件」不能單以約定之數額為標準，於物價飆漲之案型中應可調整價金數額。而優先承買權人

行使權利後，方發生出賣人與第三買受人間所有權移轉不得對抗優先承買權人之效果，權利人此時並得本於優先承買權之規定請求塗銷該所有權移轉登記。然而第三買受人再將所有權移轉與轉得人時，轉得人有善意取得所有權之可能，惟須以轉得人有向出賣人或優先承買權人詢問是否已有放棄優先承買權之情事以判斷轉得人是否為善意。又優先承買權之行使不影響出賣人與買受人間之契約效力，故於出賣人與買受人間未約定以優先承買權行使為解除條件時，可能有瑕疵擔保及債務不履行之責任。最後，優先承買權亦有適用權利失效之可能。於判斷上，不以優先承買權人已知買賣條件為必要，惟其是否創造出其已知悉該等條件則得作為判斷信賴及狀況要素之一環，亦影響時間

要素之長短。且第三買受人雖非此權利之義務人，然其亦受權利行使之影響，故亦應自第三人之角度觀察有無具備權利失效之相關要素。

標的物受公法限制之買賣契約之效力、瑕疵擔保及債務不履行

為了解決買賣契約效力的問題，作者王麗鈞 這樣論述：

關於買賣契約之標的物受有公法規範限制者，國內研究方向大多聚焦於違反政府公告之法令標準，例如房屋違反建築成規，當事人得請求救濟之權利及相關法律效果。 然而，對於標的物受有公法規範之限制，亦可能發生在買賣契約之標的物合於政府法令規範之狀況，例如，買賣之土地經政府以法令公告禁止建築或限制建築高度者，因該公法規範之存在，並不符合買受人之期待與締約之目的，此時，當事人亦有本於買賣契約循求救濟之管道。惟我國實務對此仍存在爭議性，且此議題事實上攸關該公法規範限制之風險應由哪一方當事人承擔的問題，並涉及買賣契約出賣人告知義務之範圍及買受人查證義務之爭議。 本文主要探究買賣契約於契約締結階段至契約

履行階段，依公法上限制或禁止規範之存在時點，可能對於買賣契約效力之影響為研究核心，探討當事人有無主張瑕疵擔保或債務不履行之可能性與爭點，同時歸納我國實務對於此議題之見解以及相關爭議點。此外，並圍繞研究主題借鏡跨國買賣關係中之國際法上文件觀點，期能作為解決我國相關問題之參考。