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土地開發實務作業手冊(2022年增修七版) 都更、簡易都更【一本專為土地開發從業人員所寫的專業工具書】

為了解決透天建坪地坪的問題，作者王英欽 這樣論述：

　　土地開發是建設公司的首要工作，其中尤以購地階段的篩選、調查、產品定位、規劃配置、投資評估與土地簽約等的土地開發核心作業，更是決定購地成本與案場去化的關鍵。   　　筆者將其從事土地開發卅年的工作心得整理成籍，提供我輩土開人參考，期望能成為得力的助手。同時作為以建設公司為主要業務的建築師、代書事務所、房屋銷售從業人員的專業工具書。   　　本書共計九講，每講以本文扼要陳述，再以附註詳加說明。且彙整上網途徑，讓讀者善加利用網路資源。並以查核表、附件輔助相關作業。最後提供大樓、透天實例詳加說明。全書重點整理如下：   　　● 本文九講：土開概論（1st）、四大（現地、地政、市調、法規）調查（

2nd~5th）、開發構想與規劃配置、毛利評估（6th~8th）與土地簽約作業（9th）。   　　● 附註：針對各講作業細節以附註（共124條）詳加說明解讀。   　　● 附表：相關作業內容整理成表（共22附表），以方便快速核對套用。   　　● 附件：31項附件為各講內容輔助說明。 　　 　　● 上網要徑：作業涉及的法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要徑表，以方便使用者自行上網查詢核對，並配合法規變動迅速更替調整。   　　● 查核表：針對簽約作業提供check list，以免遺漏。   　　● 案例：大樓、透天各一案例，除配置圖外，且彙整其規劃面積、銷售面積與評估效益表為單一作業表（透

天還加入售價擬議表），說明「最大可建面積」及「投資效益評估」，供我輩土開人、規劃者參考，以提高工作效益與作業精確度。

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臺南市高密度行政區人口成長率影響房價波動關鍵因素之實證研究

為了解決透天建坪地坪的問題，作者黃家嫃 這樣論述：

民眾在以人口密度挑選區域時，是否就代表房市交易熱絡、房價高漲呢？本研究範圍選定臺南市人口密度前三高之東區、中西區及北區從建物個別特徵、總體經濟因素、臺南市房市供需因素及人口成長率等四個層面進行探討。實證結果顯示，在特徵價格模型中，人口密度最高的東區人口成長率對房價有顯著影響，都市人口集中的地方與房屋價格的變化有所關聯，人口成長率每上升1%，房價上升20.17%，對房價影響為正向顯著，中西區人口成長率則對房價影響為負向顯著，人口成長率每上升1%，房價下跌9.34%，北區人口成長率實證結果顯示對房價的影響不顯著，而建坪、屋齡、五大行庫平均房貸利率及臺南市住宅價格指數對臺南市東區、北區及中西區房價

皆有顯著影響。在分量迴歸模型實證結果分析，以五大行庫平均房貸利率而言，在東區、中西區及北區之低價位群、中價位群及高價位群房屋中，對房價皆有顯著影響，利率每上升0.125%，房價下修幅度為0.04%至3.9%不等，對房價皆為顯著負向影響；以人口成長率而言，在東區之低價位群、中價位群及高價位群房屋中，對房價皆有顯著正向影響，每上升1%，房價上升分別為10.73%、14.34%及19.59%，在北區低價位群房屋中，對房價有顯著正向影響，每上升1%，房價上升為25.26%，在中西區低價位群、中價位群及高價位群房屋中，對房價皆有顯著正向影響，每上升1%，房價上升各為18.55%、2.11%及14.94%

，表示人口成長率越高，房價越高。

建地估價實務作業手冊【一本專為購地估價、資產評估作業所寫的專業工具書】包含【建地估價速算光碟】：土地坪效與地價彙整速算表、大樓案可建強度速算表(Excel檔)

為了解決透天建坪地坪的問題，作者王英欽 這樣論述：

　　評估地價是土地開發於購地階段的終極作業。坊間慣以容積率×坪效係數1.6來概估土地坪效，再乘以每坪房價中的土地成本來概估地價。然而，土地坪效因土地不同的條件而異，估價更須依循開發商的精算模式作業，才能求得符合其購地需求的地價。 　　本書先導正坊間概估土地坪效的迷思，並提供excel表，供使用者填表求得可靠的土地坪效。再修正概估模式的諸項缺失，進階彙整為土地坪效及地價速算雲端表，供同業得以隨時上網，快速套用為評估地價之用。 　　本書內容摘要： 　　本書共計六章，每章先以本文扼要陳述，再以附註詳加解說。並以附表、附件輔助說明相關內容。最後提供excel作業表、雲端表與操

作說明表等周延與便捷的完整作業系統。全書重點整理如下： 　　● 本文六章：評估階段作業導論（1st）、精算作業模式（2nd）、概估作業模式（3rd）、土地坪效導論（4th）、掌握土地坪效（5th）與務實評估地價（6th）。 　　● 附註：40餘條附註針對各章關鍵內容詳加說明解讀。 　　● 作業表：土地坪效速算excel表、土地坪效與地價彙整速算表－excel（含操作說明表）＋雲端表。 　　● 附件：20餘項附件輔助說明。 　　● 彙整6都＋2各自專屬的允增容積（開空、都更、危老、容移與增額容積）適用法規解讀摘要。 　　● 上網要徑：作業涉及的法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要徑表，以方便

使用者自行上網查詢核對。  

成本法與比較法交互運用之土地開發評估體系建立

為了解決透天建坪地坪的問題，作者莊文貴 這樣論述：

近年房地產市場競爭激烈，外地大型建商與台南本地建商不斷搶買土地推案，導致土地價格大幅上升。對建商而言，土地是最重要的原料，如何找出一個能快速評估個案成本效益、產品定位與客戶定位的有效方法並快速地決定土地可購買格，是在競爭環境下能否持續經營的必要條件。由於台南在地建商多以中小型建商為主體，資金與人力均相對有限，因此本研究希望建構出一個土地開發評估系統，協助經營者可由此系統快速決定土地可購買價格。首先以不動產估價技術規則中之比較法，利用實價登錄資料進行相似條件比較個案之資料蒐集，並藉由現勘結果去進行修正，以初步掌握基地周邊土地價格與房地價格。其次建築成本的決定，則取決於營建時的建材、工期、管理等

，且會影響建物完工時的品質，即以不動產估價技術規則中之成本法，了解不同產品定位下所需之總成本，並進行財務試算。最後以房地價格＝土地成本＋建築成本＋管理費＋合理利潤之簡單經驗速算，再進而推估合理土地購買價格。土地開發須同時採用比較法與成本法方能降低失敗率，因為就土地開發而言，若單以一種方式評估土地或房地價格非常容易失真，而造成建設公司營運上危險叢生。本研究針對七個個案基地，分別描述其區位特性、生活機能（食、衣、住、行、育、樂、醫）、基地所涉開發法規，進而以比較法進行素地與房地價格之分析與調整，以及產品定位及簡單經驗公式試算。綜合前述個案基地之操作過程，可歸納出幾點重要的結論：1.對於勘估標的地政

調查、土地使用分區的管制與建築相關法規的調查、周邊生活機能的調查是很重要的基本功。2.不論是素地或是房地，比較標的的選擇非常重要，務必與初步設定之客戶定位與產品定位方向相吻合。此外不同時間點的現勘也是在做產品定位與勘估標的成本收益估算上具有舉足輕重的地位。3.在近乎肉搏的競爭時代，專業能力是確保獲利及持續經營的必要條件，包括對未來趨勢的判斷，勘估標的所處市場供需狀態的解讀，合法提升容積與適度降低建築成本的能力，各種原則的反覆拿捏（如外部原則、適合原則、收益遞增遞減原則、最適成本原則、適度規劃設計原則）等，須持續不斷地演練與加強，因為土地開發是兼具科學與主觀的一門實務工作，前者包含了一些調查的範

疇與方法；後者則是經驗與專業累積下，對基地(或稱勘估標的)最適宜開發方式的直觀判斷。