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影響金門房地產投資報酬率因素之研究

為了解決鶯歌透天新建案的問題，作者王國代 這樣論述：

中文摘要 房地產市場在我國整體的經濟發展過程中一直扮演著相當重要的角色。建商進入房產市場首要考慮的因素便是進行投資報酬率的估算。實際上，建案的投資報酬率受到相當多因素影響，包含建案特性、房市景氣、營建政策，以及最終的建造成本與最終的建案售價。本研究以金門地區建案興建投報評估時間為2012至2018年之間，共計有34案為研究樣本，進行相關數據的推論統計分析。研究結果發現：1.在建案特性方面，建案區域、建案類型與營建期間會影響建案銷售與成本。2.2年以下的建案成本顯著高於3年以上；不同建案期間對於建案銷售總額無顯著差異，以及地上8層與以上地下2層的興建樓層有最高的銷售與成本。3.在營建政策

因素方面，營建政策實施造成建案銷售與成本有顯著的差異，根據本研究結果，政策實施後的建案銷售與成本顯著低於政策實施前，另營建政策亦造成建案銷售與成本有顯著差異。4.建案銷售與成本對建案投報率具有顯著影響，實證結果發現在建案銷售構面，房屋單價、車位價、房屋總價及車位總銷對建案投報率皆具有顯著性。5.在建案銷售中，房屋總銷售與車位單價對建案投報率具有顯著正向影響。6.土地成本、營建成本、營建融資利率、管銷費用及服務費、稅金與其他費用對建案投報率是具有負向顯著影響。7.在金門地區建案所在區域會造成建案銷售與成本對於建案投報率具有顯著影響，建案類型、營建期間、興建規模、房市景氣與營建政策等因素並無干擾效

果存在。

不動產開發業之經營績效預估分析─以桃園市中路特區為例

為了解決鶯歌透天新建案的問題，作者黃瑜 這樣論述：

中路特區位於桃園市文中路、廈門街、國際路、永安路所圍之地區，範圍涵蓋了桃園市三個都市計畫區，分別為桃園市、縱貫公路桃園內壢間、南崁地區等，面積總計為121.06 公頃，是桃園區史上面積最大的純住宅重劃區。綠化方面有1座中央公園、2座鄰里公園及6處兒童遊樂場；區內除文山國小及中興國中外，另再規劃2處文中、2處文小用地；另有「市府行政園區」及「司法園區」雙行政園區，預計未來可帶動該區發展；聯外交通方面，經由國道二號往西可到國道一號、桃園機場、高鐵桃園站，或通往鶯歌、八德及國道三號，因可利用大興西路連結中正藝文特區及南桃園交流道，南北往來均很便利；生活機能以中正藝文特區及縣府特區之周邊地區商圈為主

，店家密度較高。中路特區目前正以飛快速度發展中，未來前景看好，為各界寄予高度期待的優質純住宅區，目前已有多家大型建商進駐陸續推出新建案。本研究搜集桃園市不動產交易網自101年起至106年止，中路特區及緊鄰之藝文特區、縣府特區龍安區之所有各類型建物成交件數之統計分析，包含5年內新大樓、中古大樓、公寓、透天厝、店面、土地及其它等之所有成交件數，得出中路特區購屋消費者最喜愛的產品為大樓產品，建商推出的產品百分之九十以上均為大樓產品，從土地成交件數亦可看出建商從102年起即已積極佈署該區土地購置，進行開發案規劃。另研究整理住展雜誌、惟馨周報資料有關中路特區所有建案之基地面積、規劃戶數、推案量、規劃坪數

、房數等，以分析中路特區內建案之市場結構，推案量部份再佐以桃園市總推案量及桃園市桃園區總推案量與中路特區推案量作佔率比較分析，得出中路特區之推案量佔桃園市推案量的27.02%，佔桃園市桃園區推案量之60.77%。在此市場結構下分析廠商行為及預估廠商績效之關聯性，推估該區建案如可完銷及以預期價格銷售，則預期尚有獲利空間。中路特區產品規劃策略多以中、小坪數及2-3房之中、低價位產品為主，以首購族為目標，區內多數建案將於今年及明年至後年轉為成屋個案，鄰近之經國重劃區亦有大量新案推出，屆時此兩大重劃區將會有數千戶量體釋出，此外，桃園市後續有小檜溪自辦重劃區，將再放大供給量。未來在供給大於需求的情形下，

價格有可能再做下修。中路特區區內個案因同質性高，未來有可能成為價格競爭戰，故不動產開發業者之經營策略除須謹慎評估現行建案未來去化情形，於規劃後續推案亦須衡酌市場供給與需求的均衡，不宜貿然推出，避免去化不易，影響獲利，甚或導致虧損情形發生。