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探討必經點演化之於服務系統永續發展：以新竹東門市場活化為例

為了解決GREEN PHOENIX 門市的問題，作者陳泓維 這樣論述：

在過去的數十年間，「永續發展」與「永續性」被視為學術界與產業發展所面臨之重要議題。公共參與以及接地（engagement）的成效在城市永續的發展過程中不斷被強調，突顯出在地利害關係人（local stakeholders）的角色在城市發展的規劃與執行階段即應被納入。在服務科學理論的觀點下，「城市」就如同多樣服務系統的整合體，在全球化與都市化的影響下將社會資本（social capital）重新分配，連帶產生諸如既有經濟基礎崩解或傳統文化流失等議題。　　本論文藉由國立清華大學與新竹市政府所合作的「跨域治理計畫」，進入閒置30餘年的新竹東門市場場域，並探討其活化過程。做為承載傳統文化與交易的服務

系統，東門市場曾是台灣最大的市場，因1980年代新竹科學園區設立引發的產業變遷與消費習慣轉移而沒落。2015年在清華大學介入下開始所啟動一系列活化工作，使其成為當代新竹市民的美食街，以及青年的創業市場。三年的民族誌研究整合ORID方法論，描繪東門市場在新竹市的發展脈絡下歷經繁華、衰退，到當代所催生創業文化的過程，同時揭露市場活化背後的光明與黑暗面。　　本論文整合服務主導邏輯（Service-Dominant Logic）與行動者網絡理論（Actor Network Theory）的觀點，應用於研究新興服務系統的發展，以及它們在活化過程中如何達成永續發展。被稱為「必經點」（obligatory

passage point）的獨特行動者在行動者網絡的轉譯（translation）過程中形成，傳遞各個追尋不同利益的利害關係人所共創而產生的價值。相較於經典行動者網絡研究聚焦於結構性社會資本的操作手法，這項整合的理論架構導入服務主導邏輯的價值共創觀點，著重行動者所產生的關係性、認知性社會資本，得以在行動者網絡產生具體結構改變之前，透過價值主張的改變捕捉網絡內各項社會資本的重新分配與累積、共創價值的過程。從本論文的民族誌資料中（2015～2019），定義出五個必經點與一個正在進行的轉譯過程，指出正是它們的「演化」將東門市場推向一個更為永續的服務系統。　　透過服務科學理論觀點，本論文針對以下的研

究問題進行探討，並提出解答：（一）必經點如何隨著服務系統發展而演化？（二）服務系統發展背後的社會資本累積機制是什麼？並提出一個開放創新（open innovation）的迭代架構，用以描述必經點從解構到重新建構的演化過程，包含：（1）行動者互動（actor interacting）、（2）價值共創（value co-creating）、（3）關係建模（relationship modeling）、（4）必經點轉化（OPP transforming）等四個階段，即是本論文所強調「必經點演化（OPP Evolution）」的核心概念。這項機制則是社會資本累積的過程，社會資本在必經點演化的過程中，依

照「結構性－關係性－認知性－關係性－結構性」的順序累積，推動系統中價值主張的演化。　　綜上所述，本論文分析當代新竹東門市場活化的脈絡，並提出「必經點演化」的架構，除了在學術理論做出貢獻外，從田野研究的發現雖然無法直接套用於其他場域的問題解決，但可以作為其他類似場域問題解決的參考。

基於Hedonic模型的北京市長租公寓租金研究

為了解決GREEN PHOENIX 門市的問題，作者張琦 這樣論述：

2017年中國政府在十九次全國代表大會中提出住房租購並舉的政策，使得大量資本湧入房屋租賃市場，在這期間，眾多長租公寓品牌如雨後春筍般湧現出來。但是筆者發現，大多數公寓品牌盈利能力較差，因此本研究以長租公寓租金影響因素及公寓運營方式為研究對象，運用特徵價格理論，探討北京市長租公寓租金的影響因素，並通過標桿企業分析，為長租公寓的發展提供一定理論指導。 本文首先明確研究對象為北京集中式長租公寓，並通過總結國內外基於Hedonic模型的住宅市場相關研究，根據長租公寓特質提出四大影響特徵體系：建築特徵，鄰裡特徵，區位特徵，公寓附加特徵。通過SPSS 25.0進行分析，及標桿企業分析，取得以下研究成果

：（1） 通過對Hedonic三種函數形式模型分析，得出本研究最優模型為線性模型。（2） 在四大特徵體系中，影響程度順序如下：建築特徵＞公寓附加特徵＞區位特徵＞鄰裡特徵。（3） 北京市現有的中低定位長租公寓品牌知名度尚無法影響其租金，除建築特徵，應加強公寓附加特徵之變量。（4） 基於對輕資產集中式長租公寓品牌Leopalace21的4Cs營銷理論分析，發現中低定位長租公寓應加強戶型設計與部分服務的品質，同時可參考其重服務輕運營的模式降低運營成本以增加收益。（5） 基於對重資產長租公寓Oakwood的4Cs營銷理論分析，高端定位的長租公寓應在全方面加強服務的同時打造品牌形象以增加收益。