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美、日土地信託在我國之繼受與發展

為了解決realty income如何買的問題，作者林長振 這樣論述：

我國自60年代締造舉世矚目之經濟奇蹟以來，隨著經濟之高度成長與工商業之擴充發展，對於土地之需求日益殷切。但受囿於國人重視土地之保有甚於利用之傳統觀念，及個人缺乏開發之資金與技術等因素，造成民間土地資源之大量閒置，無法作有效之利用。相對而言，政府部門就公有土地之經營，除因不諳管理致將大片土地長期置於低度利用外，其近時以競價方式出售閒置土地，更間接助長地價之飆漲，亦同為人們所詬病。在我國現今公、私有土地同樣面臨地利未盡與地價飆漲之難題下，如何活絡民間土地開發事業，暨如何將民間活力導入公有土地之經營管理之體認，乃成為我國當前土地法律政策之重大課題。 美、日土地信託對於活絡土地經濟及金

融，各有不同之特色與功能，乃我國現行土地開發利用實務之所無。在美國，利用土地信託之目的，主要在於地主欠缺充分之事業資金、出賣時有信用度之問題，或為資本收益之取得、多數地權人間權利關係之統合等情形，對於不動產之取得、融資及處分提供簡化、彈性及實用之方法，受託人僅係為此而保有土地之產權，實際上為信託財産土地之管理或處分，乃委託人兼受益人。另一方面，日本則係基於地價高騰導致土地閒置之困境，住宅提供政策之需求，及促進國公有地管理、處分方法之多樣化等由引進土地信託，以為土地之有效利用，並達成推進公共政策及提升公共福祉之目的。 上述美、日土地信託之受託人，對於土地權利人提供土地融資或土地開發一貫進行

之便利，恰可回應我國目前土地開發事業面臨之課題，引進美、日土地信託，除可謀求土地管理、處分方法之多樣化，以解決公、私土地有效利用之問題，亦可藉此拓深信託法之理論研究及其本土化。尤其，對於沉痾難起之原住民族土地制度，透過信託之應用，不僅可緩和現行法令之限制，並可促進原住民族土地經濟發展及保障原住民族權益。

高住宅負擔背後的迷思？ ─以房價所得比、擁屋數、房價合理性及購屋壓力主客觀因素分析

為了解決realty income如何買的問題，作者林佑儒 這樣論述：

臺灣近年來由於房價高漲，住宅需求者住宅負擔及延伸住宅負擔問題成為關注焦點。本研究以新購置住宅者之住宅負擔為主軸，從主客觀住宅負擔指標角度切入，探討總體及個體房價所得比、購屋者住宅支出壓力、購屋者房價合理性看法等，釐清高住宅負擔背後的四大迷思，第一、探究高房價所得比是否代表高住宅負擔；第二、高房價低所得現象背後資產(擁屋數)之影響；第三、為什麼購屋者認為房價不合理仍進場購買房子；第四、究竟住宅負擔為真實存在抑或僅是虛構故事。本研究以最小平方法、分量迴歸模型、二項羅吉特模型及多項羅吉特模型進行實證。研究實證結果主要有以下四點結論：第一、高房價所得比並非單純代表高住宅負擔，可能為操作高財務槓桿的投

資者，因此國內外多以中位數或平均數房價所得比數據探討住宅負擔時，恐有失真之疑慮；第二、以房價所得比探討住宅負擔問題時，購屋者擁屋數(資產)及對房價看法(包含房價合理性看法、房價趨勢看法等)應列入考量，且高房價或高房價所得比並非代表高住宅負擔；第三、購屋者因房價預期心理、剛性自住需求及從眾心理等因素，造成購屋者縱使認為房價不合理仍會進場購屋；第四、住宅負擔的問題為真實存在，但住宅負擔主客觀指標影響因素並不相同，住宅負擔指標應增加考量隱藏財富、購屋者主觀看法等因素才能綜合衡量購屋者實際住宅負擔。高住宅負擔問題過去文獻上多以房價與所得、房價所得比或貸款負擔率等客觀指標進行評估，並提出相關政策建議，但

較少針對高住宅負擔背後迷思進行探討。本研究針對重要研究成果提出四點建議：第一、建議探討購屋者住宅負擔時，除房價與所得外，擁屋也為重要資金來源，應一併列入考量，而政府公布住宅負擔指標時，除以總體房價所得比評估各縣市的住宅負擔情況外，也應針對不同族群(如租屋者、首購者、擁屋者等)分析住宅負擔風險，才能更有效評估社會上購屋者實際住宅負擔，分析住宅負擔問題。第二、房地產兼具投資與自住雙重性，探討住宅負擔問題時應針對自住者進行分析，才能更精準評估實際情況，探討社會上實際之住宅負擔問題，因此學術探討時應試著排除購屋目的為投資之購屋者，並針對購屋自住之購屋者進行分析，才能有效評估實際住宅負擔情形，而政府分析

其住宅負擔指標時，也應一併考量社會投資風氣因素，針對投資情況進行控管，了解投資與自住比例，避免因投資者過度投資炒作房價，造成自住者承擔沉重的住宅負擔，產生住宅負擔問題。第三、政府應建構更為健全的住宅需求面資訊，提供租屋者、購屋者不同面向的資訊分析，減少市場上假新聞或錯誤資訊的影響，且能豐富住宅市場分析資訊，降低各類購屋者因資訊不對等造成的含淚購屋(或租屋)之風險，也有助於相關學術研究的推展。第四、高房價或高房價所得比背後並不能代表高住宅負擔，分析住宅負擔問題時應考量不同區域的購屋門檻，政府應針對不同地區房價與所得適配性提供協助。學術面向於後續探討時，除了聚焦高房價與高房價所得比所產生的住宅負擔

問題外，或可進一步探討如何引導不同類購屋者評估自身能力，以購置(或租用)符合能力的住宅產品；政策面向，政府擬定高住宅負擔問題相關政策時，不論高低房價都可能產生住宅負擔問題，應針對不同地區購買者擬定協助方案，除了降低首購者的利息負擔外，更應思考如何利用需求面向資訊，引導不同類所得者購買(租用)到合適的住宅，使得各得其所。