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日本買房大哉問：在地專家為你解答投資者最關心的50個疑問

為了解決一定 要 開公司 戶 嗎的問題，作者TiN 這樣論述：

　　2013年，安倍經濟學射出了三支箭，再加上同年申奧成功，引爆了台灣人對日本房地產的爆買潮。當時，在台灣專營日本不動產買賣的業者如雨後春筍般冒出，其中也不乏老牌房仲企業加入戰局。時至2022年，日圓大幅度貶值至20年來新低價位，再度引爆了外資瘋搶日本不動產的狂潮。同時，因為疫情封控等因素而急欲出逃的中國富裕階層，不，甚至連中產階級，都眼見機不可失，趁機入市搶日本房。另一方面，因為後疫情時代的通膨以及供需失衡，東京精華區的房價早已突破了90年代泡沫時期的新高點。在這樣的環境之下，究竟日本的不動產還能不能買？應該要怎麼選？投資難度更甚以往！ 　　本書的作者TiN長期居住在東

京，是資深房產投資家，也是位擁有日本不動產經紀人「宅建士」證照的日本房市專家。曾於台灣出版過三本東京不動產投資的相關書籍，這些書籍當時還被機構投資家以及專做日本線的房仲人員視為是入行的基礎教科書。此外，這三本書也幫助了許多當時赴日買房的投資者深入了解市場、閃避掉了許多風險。 　　後疫情時代，作者再次以尖銳的觀點、在地的視角、並結合最新趨勢，撰寫了《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書。本書《日本買房大哉問》內容詳細分析在日本購買房屋時，會有哪些稅金需要支付；選屋時，要注意到物件的哪些細節；東京的大輪廓長得怎樣；從泡沫時代至今，日本房市經歷了怎樣的循環...等。同時，本書也詳細介紹買房時，

一定要有的正確心態。 　　本書總共七大篇，50個問與答。這些都是在日本買房時，非常重要的基本觀念與知識。內容不浮誇、不勸敗、不唱衰、不高談闊論教你如何炒房賺大錢，但告訴你，日本買房不能不懂的知識與不可不知的風險。在你花上千萬日圓赴日買房前，不妨先花個幾百塊台幣購買這兩本書，就當作是日本買房前的「重要事項說明書」。相信這兩本書一定能幫助讀者更加了解日本不動產市場的整體輪廓，買屋決策時，能夠掌握全局、趨吉避凶。也期望各位讀者讀完本書後，能夠買到心中理想屋、投資順利賺大錢！ 　　一、啟蒙篇　～你以為簡單，但其實不簡單的日本買房Q&A 　　日圓打七折，就等於房價打七折？什麼時間才是最佳買點

？ 　　日本房子只會折舊？本篇為你破解各種似是而非的迷思！ 　　二、現況篇　～了解日本房市趨勢，鑑古知今 　　泡沫時期，日本房市跌得多慘？新一波的房市循環又如何上漲？ 　　疫情對日本房市帶來了怎麼樣的衝擊？本篇以時間序列，帶你遨遊時光！ 　　三、觀念篇　～買房技巧與投資策略 　　買房，日本人跟你想得不一樣。把台北那招搬到東京，不一定就適用。 　　房價會漲會跌？賣屋如何定價？建立正確觀念，才能贏在致勝起跑點！ 　　四、東京篇　～用在地眼光，帶你探索大街小巷 　　外國人想買的地方，日本人可能避之唯恐不及。買在哪裡才是上上之選？ 　　作者長居東京超過十年，走遍大街小巷，為你揭開各地區的神秘面紗

！ 　　五、選屋篇　～這樣條件的房子，就是好屋 　　怎麼樣的房屋，才是好屋？怎麼樣的物件，盡量少碰？ 　　本篇告訴你挑選個別產品以及觀察社區時的各種訣竅！ 　　六、稅金篇　～日本買房會碰到的稅金問題，算給你看 　　日本萬稅萬萬稅，各種持有成本也比你想像中的高出許多。 　　搞懂複雜的稅金、善用節稅技巧，才是賺錢致富的關鍵！ 　　七、精算篇　～教你用數字，算出房子值不值得買 　　真實投報率是多少？量價之間有何關係？投資移民是否可行？ 　　一間房屋是否物超所值？全部舉實際的例子，算給你看！ 本書特色 　　◎華人圈最專業、詳細的日本置產工具書 　　◎稅制・地段・市場趨勢，精準分析！ 　　◎專

家帶路，教你避開地雷與誤區。 　　出版過多本東京買房暢銷書籍，且擁有台日多年房地產投資經驗的房市專家TiN，教你錢進日本時，該怎麼趨吉避凶！ 專文推薦 　　官柏志｜株式会社LANDHILLS董事長 　　黃逸群｜東京都心不動產董事 　　廖惠萍｜東京房東網集團會長 　　顏博志｜海內外房產專欄作家 　　（依姓氏筆畫排序）

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論我國股份有限公司之監控－以監察人為中心

為了解決一定 要 開公司 戶 嗎的問題，作者謝長夏 這樣論述：

公司監控之問題一直以來都受到政府及學者之重視，而公司監控制度之發展隨著不同問題發生而有不同之切入點，早期在公司規模不大及股東會萬能主義之下，公司監控之重心是在股東會權能之發揮，此時監察人地位較未受重視，近代，隨著公司規模及公司事務之繁雜，董事會中心主義取代股東會成為公司之重心，此時公司監控除了加強董事會之權能外，代表股東監督董事會之監察人，其在公司監控中所扮演之角色及功能亦同樣受到重視。公司監控制度在各國法制上，無可避免的必須面對各自國內政經情勢之變化，英、美兩國由獨立董事在董事會中擔任監督之角色，而獨立董事的確在公司監控上發揮一定之作用，隨著美國經濟勢力之崛起，早期我國學者甚至認為獨立董事

是我國公司監控的萬靈丹，但在安隆、世界通訊等弊案發生後，美國獨立董事制度遭遇重大之挫折，此時不禁思考獨立董事制度，在我國是否仍能發揮如學者所言有效監督公司經營階層之效力，或是重蹈美國獨立董事之弊端。相較於世界各國，我國上市公司之股權結構可謂相當集中，在最大股東持有20％投票權（持股比例）標準下，如以台灣1997年及1998年251家上市公司為樣本，可發現有70.1％的公司存在控制股東，而控制股東之類型又以家族為普遍，有58.2％公司的控制股東為家族，可見台灣上市公司之股權型態可謂股權集中與家族控股的典型。而英美等國公司企業之特色在於龐大的經營階層，經理人力量控制公司業務之進行，我國除了家族因素

外，經營階層之力量亦不容小覷，在此種背景下，監查人功能之發揮越顯需要。此從東榮五金、博達案、訊碟案及最近轟動一時之力霸案中，可以發現公司淘空金額屢創新高，而這些弊案都有一些共同之特徵，包括財報不實、少數持股及董監不分等，監察人依公司法規定應該可以制止，但實際上監察人卻任由其發生，究其深層之原因，在於監察人獨立性規定有缺失。我國監察人之獨立性要求應更高於英美等國，因此我國公司法及證券交易法皆對監察人部分加強其權能及獨立性之要求，如獨立董事、審計委員會及董監事提名制度等希望透過獨立董事規定來挽救我國公司治理上之弊端。而本文之目的即在就上述比較法上之制度，研究是否能在我國適應良好，有效處理我國公司企

業之特色。近幾年來公司發生弊端，當然不限於上市或上櫃公司，然影響力及佔據新聞版面者莫不過於上市及上櫃公司，而公司監察人角色為何，是否能有效監督公司經營階層，與關於監察人獨立性之資格規定有密切關係，影響獨立性之因素甚多，然最重要者莫過於監察人之資格、比例及選任方式等，除了監察人本身之因素外，股份有限公司往往必須藉由會計師來審核公司財務報表書類，而監察人亦具有審核公司財務報表書類之權限，監察人與會計師之關係為何，監察人是否可以會計師之審核為藉口，規避其會計監察之任務，另外會計師是否與監察人相同都有獨立性之要求，因為學者對於董事責任之探討，文獻已多，公司法對於監察人執行的手段已大致完備，但對於監察人

之角色地位較少論及，是故本論文將以股份有限公司之監察人為研究之重心。監察人是否能發揮其監督、制衡之功能，其前提要件乃監察人是否具備充分之獨立性，我國現行有關監察人法制是否健全，即成為必須加以分析之課題，監察人若欠缺獨立性者，公司監控即會出現弊端，此觀我國公司企業弊端可知。本文即針對影響監察人獨立性有關之問題為討論。監察人是否具備獨立性，首先必須面對的是關於監察人資格之規定，資格之規定除了透過消極資格之規定，使監察人與公司經營階層保持距離外，現今公司監控實務上，由於監察人與會計師之配合成為制度之不得不然，因此監察人積極資格之規定可以使監察人與會計師間為更密切之合作。其次，具有獨立性之監察人比例的

問題往往較常受到忽略，惟監察人中具有獨立性者之比例多寡，對於監察人執行職務確有影響，雖然我國監察人是獨立行使職權，惟如與公司經營階層密切的監察人占多數，其執行職務偏頗公司經營階層，對於其他監察人將有不良之示範，甚至阻撓其他監察人行使監察權。而在我國公開發行公司已經引進美國法制上的獨立董事，獨立董事是以會議體的形式行使職權，若獨立董事比例過少，將淹滅於內部董事的舉手表決之大海中。選任方式是一種人事手段，而控制選任方式往往即能控制被選任人，尤其是在由被監督者選任監察人之情形，目前我國實務上即採取此種模式，因此對於監察人選任方式實有必要作一討論。除了獨立性之外，監察人之能力亦相當重要，而隨著公司財報

應用數字的情況越來越發達，監察人往往需要專業人士協助，會計師為公司法上所規定之輔助機關，而會計師是以專業性受到監察人或公司青睞，相對地一旦會計師受到公司經營階層誘惑，監察人極有可能會受到蒙蔽，因此如何切斷會計師與公司經營階層之密切關係，及會計師與監察人間之關係為何，實有必要作一討論。本論文之架構，共分七章第一章緒論。第二章係對於公司監控之基本觀念作一介紹，並做為其他各章之基礎，包括公司監控之意義、公司監控手段等、我國及各國有關公司監控機制之立法例規定。第三章探討監控制度之問題，首先介紹我國之規定並提出我國法制上之缺失，其次，分別介紹美、日監督機制之規定，而面對公司監控機制的失靈，美、日兩國之改

革為何，最後，歸納我國及美、日兩國之問題，可以發現有異曲同工之妙，都是在監督機關的獨立性出現問題。第四章係介紹獨立董事與監察人之資格，資格之規定洋洋灑灑看似嚴謹，但在最後卻發現，資格規定是有漏洞。其次，對於獨立董事或外部監察人比例作一討論，要多少之比例才能使其發揮作用。第五章係分別先介紹美國、日本及我國對於監督人選之產生方式，必須先了解監督人選之產生方式，才能對於獨立董事或監察人之問題有更深入之瞭解，畢竟在股東會淪為橡皮圖章的情形下，誰控制人選問題，就能控制其後所選任之獨立董事或監察人。其次。最後介紹提名方式之改革，希望改革提名方式，來增強獨立性，希冀脫離公司經營階層之掌握，我國除了經營階層外

，尚有家族之因素，因此在提名方式之改革上必須更為努力。第六章重心放在會計師之獨立性上，會計師制度在我國監察人職權行使中幾乎已經成為不可或缺之一環，如金融弊案之發生往往伴隨著財報不實，然財報不實之查核能力，監察人往往欠缺，仰賴會計師誠有必要，然會計師與公司經營階層之關係，卻令人擔心會計師未能維持獨立性。故會計師之改革已如箭上弦上，不得不發。在此介紹會計師改革之重心並評估其成效。第七章結論，本文在此提出幾點對監察人獨立性之建議。

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為了解決一定 要 開公司 戶 嗎的問題，作者遠藤洋 這樣論述：

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。 　　‧「不能買」，持續下跌和成交量少的股票：就算覺得有潛力，也不要浪費等待的時間成本！ 　　‧「不能賣」，還在上漲的股票：用日K線評估過去股價跌破短期移動平均線時，會不會反彈。 　　◎這些指標，要這樣看才對！ 　　‧PER本益比：不是看現在的本益比，也不是「15」最標準，而是未來的本益比。 　　‧配息／當期利潤：不是越高越好，要看財報上的「長期投資」，看公司把獲利用在哪。 　　◎準備大賺的小股這樣挑！選股達人不藏私的致富捷徑。 　　‧上市5年以內的公司：先看股價和業績，是不是逐年成長。 　　‧市值總額小（100億以下）：市值小，才有成長空間！ 　　‧創辦人仍在職（是老闆）：能帶領公司快

速往前衝。 　　‧董事長或經營幹部是大股東：經營者和投資人利害一致。 　　‧股價線圖位於上升趨勢：買正在上漲的股票，獲利效率高。 　　◎正因為集中投資，每天只要花5分鐘，就能幫股票「健檢」。 　　（1）有沒有發生商業糾紛？（2）經營方針有沒有變更？（3）經營陣容有沒有賣出自己公司的股票？（4）預設的營業額或淨利是否有可能達成？ 　　>>>如果發現不妙，在股價下跌前，就能搶先脫身！ 　　◎主力大戶的想法，和套牢散戶差在這裡！ 　　‧如果連3萬的投資金都沒有，代表平常用錢的方法就有問題！ 　　‧想獲利、要績效，前面一定得做功課，才能變成最後的懶人不動腦、不用看盤投資法。 　　

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