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2022地政士不動產實用小法典(地政士/不動產經紀人適用)(二十版)
為了解決不動產經紀業線上申請 的問題，作者三民補習班名師群 這樣論述：
★完整收錄最新修正法條！ ★六大類（基本法規、登記及測量類法規、估價類法規、地用類法規、地稅類法規及不動產類法規）共54種法規彙整！ 【常見問答】 Ｑ：請問本書是最新的法規嗎？ A：本書收錄至出版日前之最新法規。 Ｑ：本書內的法規有逐條收錄嗎？ A：本書彙整六大類（基本法規、登記及測量類法規、估價類法規、地用類法規、地稅類法規及不動產類法規）共54種法規，100%逐條收錄！ 【本書適用】 這本《地政士不動產實用小法典》適用於以下考試： ．專門職業及技術人員普通考試地政士考試（6月考）。 ．專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試（1
1月考）。 ※正確考試資訊以簡章為準※ 【本書優勢】 本書自2012年初版以來即為三民補習班地政士不動產經紀人面授與函授專班上課御用輔助教材並對外銷售，秉持著呈現最新暨蒐羅完整法規的使命，打破業界一年一版的常規，迄今九年已改版二十次，累積銷售量已突破上萬冊。並由三民名師群根據地政士、不動產經紀人證照考試命題範圍，將法規依實務彙整分為「基本法規、登記及測量類法規、估價類法規、地用類法規、地稅類法規及不動產類法規」六大類54種，幫助考生有架構地查閱學習。再搭配本社出版的地政士/不動產經紀人專業科目重點整理書籍，讓您不但知其然，也知其所以然。 地政士/不動產經紀人證照考試涉及
的法規是出了名的繁雜。擁有本書，幫讀者省去大量蒐羅瑣碎法規的時間，讓您把時間花在學習的刀口上。 【本次改版修法重點】 本書收錄至出版日前之最新法規，改版修法重點包括： ◎土地稅法（110.06.23） 一、增訂非都市土地被徵收前移轉，免徵土地增值稅之要件，包括供公共設施使用、依法完成使用地編定及經需用土地人證明等；並明定修正條文施行時尚未確定案件符合上述要件者，亦可適用免徵規定，以保障納稅義務人權益。 二、配合政府功能業務與組織調整，明定地價稅每年11月開徵，俾切合稽徵實務。 ◎土地稅法施行細則（110.09.23） 一、刪除地價稅按期徵收及納稅義務基準
日之規定。 二、修正地價稅申請按自用住宅用地稅率課徵，土地所有權人申請之自用住宅用地，超過本法第十七條第三項規定之一處及超過同條第一項規定之面積限制，未擇定時之適用原則。並增訂土地所有權人申請依本法第三十四條第五項規定自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，面積超過限制之適用原則。 三、刪除土地所有權人須於土地增值稅繳納期限屆滿前檢具依本法第三十一條第一項第二款規定相關費用之證明文件，向稽徵機關申請之期限。 四、土地所有權人收到土地增值稅繳納通知書有計算錯誤情形，回歸依稅捐稽徵法第十七條及第三十五條規定辦理。 五、配合本法第三十五條刪除被徵收之土地，二年內重購土地得申請
退還已納土地增值稅，刪除須檢附相關文件規定。並增訂所有權人申報土地移轉，申請適用本法第三十九條第二項本文及第三項本文規定免徵土地增值稅，應檢附之證明文件。 ◎所得稅法（110.04.23） 一、修（增）訂視為房屋、土地交易之規定 (一)個人及營利事業交易預售屋及其坐落基地，視為房屋、土地交易。 (二)交易持有股份（或出資額）過半數之營利事業之股份（或出資額），該營利事業股權（或出資額）之價值50%以上係由我國境內之房地所構成者，該交易視同房屋、土地交易。但排除屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者。 二、延長個人短期交易房屋、土地適用45%及35%稅率之持有期間 (一)
持有房地期間在2年以內者，稅率為45%。 (二)持有房地期間超過2年，未逾5年者，稅率為35%。 (三)持有房地期間超過5年，未逾10年者，稅率為20%（同現制）。 (四)持有房地期間超過10年者，稅率為15%（同現制）。 三、明定當次交易按公告土地現值計算之土地漲價總數額，始得自房屋、土地交易所得減除。 四、明定個人交易股份或出資額、預售屋及其坐落基地之報繳規定。 五、明定個人交易房屋、土地未提示費用證明文件者，稽徵機關得按成交價額3%計算其費用，並以30萬元為限。 六、營利事業比照個人依持有期間按差別稅率分開計稅 (一)總機構在我國境內之營利
事業： 1.持有房地期間在2年以內者，稅率為45%。 2.持有房地期間超過2年，未逾5年者，稅率為35%。 3.持有房地期間超過5年者，稅率為20%（同現制）。 4.營利事業交易其興建房屋完成後第1次移轉之房屋及其坐落基地，依規定計算之房地交易課稅所得，仍併計營利事業所得額課稅，稅率為20%。 (二)總機構在我國境外之營利事業： 持有期間在2年以內之稅率為45%，超過2年之稅率為35%。 七、明訂稽徵機關對於營利事業未提示帳簿、文據者，比照個人房地交易成本費用核定方式，並明定房屋、土地交易損失之抵減規定。 ◎土地登記規則（110.07.13） 一、規
範網路申請土地登記作業包括全程網路申請及非全程網路申請，並明定可提出網路申請土地登記之對象、應附文件、繳費方式、後續登記處理程序及登記案件電子檔案保存之規定。 二、為推廣土地登記線上聲明等措施，修正申請登記之當事人、申請預告登記之登記名義人及申請塗銷預告登記之原預告登記請求權人得免親自到場之規定。 三、配合民法第一千一百七十七條規定，修正繼承人有無不明時之產權登記程序規定。 ◎非都市土地使用管制規則（110.10.13） 一、增訂依工輔法第二十八條之十規定，由取得特定工廠登記者擬具用地計畫變更編定為特定目的事業用地之建蔽率為百分之七十，及該用地計畫位屬山坡地範圍內者
，得免受面積不得少於十公頃之限制規定。並因應工業區內非製造業之產業使用土地變更編定為特定目的事業用地，以及為利不同產業發展更具彈性，其使用強度依核定之開發計畫使用，修正相關規定。 二、增訂依第二十八條第二項或第三項規定免檢附興辦事業計畫核准文件之變更編定案件，直轄市或縣（市）政府核准前之程序規定。 ◎都市更新條例（110.05.28） 一、簡化協調程序：經直轄市、縣（市）主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土（海砂屋）或耐震能力不足之建築物而有明顯危害公共安全者，得準用建築法第81條規定程序辦理強制拆除。 二、提高容積獎勵：屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足而有明顯危害公
共安全者，容積獎勵上限為各該建築基地1.3倍原建築容積，且不得再申請都市更新建築容積獎勵辦法、自治法規及其他法令規定之建築容積獎勵項目。 三、授權中央主管機關訂定耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全之認定方式、程序、基準及其他相關事項之辦法。 ◎遺產及贈與稅法施行細則（110.04.26） 一、修正遺產稅納稅義務人未於規定期限內辦理捐贈財產之產權移轉登記或交付，或給付剩餘財產差額分配請求權金額之財產者，稽徵機關依法補徵遺產稅有關加計利息之起迄日及利率規定。 二、增訂被繼承人死亡後始經法院判決確定為其所有之財產，其遺產稅申報期間之起算日；增訂依證券交易法規定私募之有
價證券，繼承開始日或贈與日之估價方式。 三、增訂本法第十九條、第二十四條及第二十五條所稱一年內，係按曆年制計算。 【三民考生上榜心得1】地政士上榜生：陳怡禎 國文：67分 民法概要與信託法概要：58分 土地法規：62分 土地稅法規：73分 土地登記實務：80分 建築系跨考地政士，善用口訣半年上榜 本科為建築系，大學畢業後首先投入建築師考試，於年後剛好銜接地政士上課檔期，於是在三民補習班的蔡老師與家人鼓勵下報名了地政士班。當初報名原因是為了多學習一項專業，跨領域從事相關產業，增加自己的專業技能，而從12月底至隔年6月考試為期半年之全職備考過程。
分享各科準備方法： 【民法概要與信託法概要】 1.初期配合老師上課，反覆複習及預習民法課程（應至少3-5遍），掌握每個章節都要確實明白。 2.整理上課體系圖筆記，練習申論時應時常拿出筆記對照架構。 3.大量練習申論題，記住法條（考試答題必寫）並找出各法條之關聯性可以用很活而不死背的方式練習民法。 4.製作自己的考場體系圖做為讀書時的架構索引。 5.信託法及親屬繼承編每年幾乎各一題，考前加強這兩部份（全背），再配合總則、債編、物權編以重點考點的部分讀。 【土地法規】 1.我習慣配合老師的上課方式，以主題式的方式整理土地法規之重點，進而比較各主題之異同。
2.針對重點整理架構：事由（如區徵之原因）、程序（如區徵之申請文件和禁止時間）、完成後效力(如權利義務變動)、撤銷或廢止（如他項權利或耕地租約之影響）。 3.申論答題時應寫出重點法條，及適時寫出大法官釋字或是學者見解之比較，增加答題之豐富度，和一般考生的答題下較能明顯拿到高分。 4.地政士法全背（考一題且應拿20分上下），以保障其他題之失誤。 【土地登記實務】 1.針對四大重點整理架構：人（主體）、事（客體）、時（申請程序）、物（申請文件）且同時得為申論答題架構。 2.這科應該是相對背誦部分較多之科目，我會找出各條文關鍵字加以發明口訣背誦。其中分為測量（考一題）及登
記（考三題），而其中以登記之部分為投資報酬率較高，若時間緊迫應將重點著重於登記之部分。 3.平時練習申論時做到精準下標題，由於此科內容龐大，其實只要平時有練習，考前最後衝刺時特別加強記得各題型之大標子標及小標就已足夠（配上法條更佳）。 【土地稅法規】 1.找出各條文關鍵字並發明既好又有趣的口訣背誦。 2.製作結構稅率表。總共9種稅，其中可分為課稅目的、納稅義務人、稅率、稅基、免稅或優惠稅率的辦法、準備的文件、申請的期限、處罰方式。整理成表格以便對照每種稅法的異同，也方便日後記憶衰退時快速找到重點。 3.申論答題時得用憲法（如第143條）或課稅目的做為破題。稅法的作答要點
應著重於答題架構完整、稅率表達清楚、以及把握計算題。 【三民考生上榜心得2】不動產經紀人上榜生：張學員 國文：54分 民法概要：51分 不動產估價概要：88分 不動產經紀相關法規：75分 土地法與土地稅相關法規：68分 年近50歲，4個月考取不動產經紀人證照 當一位在職考生，準備國考其實有點累人，白天要工作，家裡又有三個孩子的中年老爸來說，除了上了年紀腦袋記憶力退化外，工作上的事有時很忙， 下班後又得忙孩子和家裡瑣碎的雜事，如何想辦法擠出時間看書，是最大的挑戰。特別是三位孩子又是不同的學習階段，分別是高三、國三和小三，每天放學後的補習和才藝，讓下班後的我
幾乎就成為計程車司機了，一下子去接老大下課，一下子要接老二去補習，然後再去接學才藝的老三。除了每天晚上10點過後，全家梳洗完畢後，高三學測生和國三會考生，開始要坐在書桌前讀書時，老爸終於可以安安靜靜地坐下來看個二小時的書。 而早上提早半個小時到一個小時起床，在早晨最安靜的時間，把前一天晚上整理的筆記，上班前再看一下加深印象，也成了習慣，效果加倍。 分享各科準備方法： 【不動產估價概要、不動產經紀相關法規】 這二科特別是「不動產估價概要」，一開始也是先買了參考書籍自己看，但發現高中大學讀文組的我，對數字的東西有莫名的恐懼，本身又不是從事不動產相關行業，在這二門和不動產行業比較相關
的考科上，好像光自己看書是不夠的。於是上網看了一些輔考中心的介紹短片，並比較不同參考書的編排方式，覺得蔡老師的不動產估價概要和林強老師的不動產經紀相關法規課程，講解過程簡單扼要，課程時間也不長，先花點時間把雲端課程聽一次CP值應該很高，果然誠如二位老師所言，這二科是效益比極高的大補丸，和其他二科相比，法規條文不多，考古題重複出現的比率極高，值得先把這二科搞定。蔡老師說的，考試前要把選擇考古題，至少作27次，我大概作了7次吧，因為我覺得最後都記起來了所以就沒再繼續練習，而相關的記憶口訣也很好用，真的像蔡老師所說，邊跑步或去爬山時，把相關的口訣抄在小紙條上，重複背誦最後自然就很熟練了。至於蔡老師沒
編到的部分，自己也嘗試用這個方式自己去編口訣，效果還不錯。 有關「不動產經紀相關法規」這一科，有很多容易混淆的地方，像有關廣告行銷的部分，公平交易法、消費者保護法、不動產經紀業管理條例和大廈管理條例，通通都有提到。罰則的部分更是混亂，透過林強老師的講解，可以先行理解一些脈絡，有助於後面條文的背誦與釐清。所以我蠻推薦在邊讀參考書時，搭配二位老師的講解。 【民法概要、土地法與土地相關稅法】 民法概要的部分，我覺得真的是一大挑戰，雖然命題範圍比地政士命題內容少，但一千多條條文，真的只能擇考古題考過的條文看看就好，申論題就至少可以寫出些東西，選擇題的話難度真的不低，每個答案看起來都
對，也每個答案看起來都不對。反正讀民法就當看閒書一樣，很多條文和我們生活其實是息息相關，多看幾次增加自己的法學常識其實是相當不錯。至於土地法和土地相關稅法概要，這次的選擇題幾乎全對。
線上小額付款機制之民事法律關係研究
為了解決不動產經紀業線上申請 的問題，作者周靜儀 這樣論述：
電子商務小額付款機制大致可分為可分為「線上小額付款」及「離線小額付款」。所謂「離線小額付款」，乃指實體小額付款方式，例如 ATM 帳號轉帳、便利商店或物流公司之代收付款、信用卡傳真付款、郵政劃撥及寄送匯票等實體收付等方式，均屬離線小額付款機制。而所謂「線上小額付款」，通常係指網路線上直接付款方式，例如網路信用卡、現金儲值卡、電子票據、網路轉帳或ISP或電信帳單代收代付服務、PAYPAL、EZPAL等線上代收代付服務業者等付款方式。上述小額付款機制中，離線小額付款存在現實生活已久，法律關係尚屬單純，而線上小額付款方式中，又以網路信用卡為網路交易小額付款之大宗，而利用現金儲值卡為小額付款者亦不在
少數，此外，利用ISP或電信帳單代收代付服務，甚至利用PAYPAL、EZPAL等線上代收代付服務業者等小額付款方式亦極可能成為未來小額付款之趨勢，故本文研究範圍擬以「線上小額付款」為研究範圍，並以上揭「網路信用卡」（第三章）、「現金儲值卡」（第四章）、「ISP或電信帳單及PAYPAL等線上代收代付服務」（第五章）等線上網路買賣交易中最常為網友使用之付款方式為研究對象。針對上述線上小額付款提出下述結論：壹、網路信用卡信用卡是目前網路小額付款最主要的交易付款工具，然網路交易安全仍存有相當疑慮，日前社會新聞上多次報導有駭客入侵竊取消費者信用卡卡號、到期日等基本資料，導致多數消費者躊躇不前。而就消費者
在網路使用信用卡可能遭遇之風險，目前各家公司之契約條款多半責任由消費負擔，似對消費者不甚公平，本文建議主管機關應就網路信用卡交易條款，制定官方版契約版本，要求各家金融業者遵循，以保障消費者權益。以下就本文網路信用卡法律關係部分，整理結論如下：一、冒名申請信用卡時，事實上冒用人並無為被冒人代理之意思，自無表見代理及無權代理之適用，此時發卡機構及被冒人自得依民法第一百八十四條侵權行為之規定，向冒用人請求損害賠償。發卡機構亦可不當得利之規定，向冒用人請求返還其所得之利益。二、信用卡喪失占有後遭冒用時，財政部於九十一年修正公布之信用卡定型化契約範本第十七條規定是否有效？本文認為因區分情形而定，若為傳統
之信用卡交易，應認其為無效，因發卡機構、特約商店在辨識冒用有較高的專業知識與能力，另發卡機構也較消費者有承受風險的經濟能力，然若於線上盜刷信用卡，則因線上交易係以輸入卡片上之卡號、卡片到期年月…等卡片上的基本資料，此時發卡機構、特約商店無法藉由簽帳單上的簽字來辨別是否為冒用，故應課予消費者較高之保管義務，以督促其於信用卡遺失後，負有立即通知掛失之責任，且為防止損害之擴大及嚴重阻礙社會經濟之發展，故本文認為此約款於信用卡線上交易時，應屬有效。三、第三人竊取持卡人資料製造偽卡而冒用時，本文以為依照委任契約之性質，非委任人具體指示受任人處理事務，此時委任人卻為事務之處理，自非為受任人處理委任事務，換
言之，持卡人並未具體指示發卡機構處理該筆信用卡之消費帳款，然發卡銀行卻為處理事務，自不得對持卡人請求償還該支出之必要費用；且此種情形與財政部所公布之信用定型化契約範本第十七條之規定不同，蓋信用卡在喪失占有下遭冒用盜刷，持卡人應盡保管之最大義務，更應於知悉信用卡遺失、被竊之第一時間，通知發卡銀行辦理掛失，本類型係第三人竊取持卡人基本資料、製造偽卡，對於毫無防範、預見能力之持卡人，自無法於第一時間內向發卡銀行辦理掛失，不應由其承擔風險，本文對於線上交易之情形同此見解，至於其損失應如何分配？發卡機構自不得向被冒人主張償還其支付此冒用之消費簽帳費用，此時發卡機構及被冒人自得依民法第一百八十四條侵權行為
之規定，向冒用人請求損害賠償。發卡機構亦可不當得利之規定，向冒用人請求返還其所得之利益。四、第三人冒用虛擬信用卡而線上消費，發卡機構是否可向持卡人主張償還處理委任事用之必要費用？本文以為虛擬信用卡並無實體卡，持卡人自無法即時向發卡機構掛失，故遭冒用盜刷自不得認為係持卡人所為之付款指示，發卡機構對於非持卡人之指示，而處理之事務，自不能向持卡人請求償還支出處委任事務之必要費用，若發卡機構確實就此主張，自必須對於持卡人就此筆消費帳款，確實有具體指示之事實，負舉證之責任。貳、現金儲值卡發行現金儲值卡，依前述財政部之命令，似以銀行等金融單位為限。然現成實務上，線上遊戲公司、網路內容公司所片面發行之類似現
金儲值卡之點數卡、計費卡非常普遍，主管機關財政部似不見其有明確之法規命令加以規定，可供廠商遵循。然若不管一般廠商其資力如何，均任其發行類似現金儲值卡之商品，將來必發生詐欺、惡性倒閉之社會問題。日前社會上發生發行圖書禮券、貨品禮券之廠商倒閉，致消費者求償無門之窘境，即是一例，為避免此情形之發生，本文建議政府應將所有現金儲值卡或類似現金儲值卡之發行，均納入規範管制，以確保一般消費大眾之權益。對於非銀行發行現金儲值卡，本文認為可從制定專法或藉由修法將非銀行業者納入現金儲值卡發行及管理辦法中規範，對於非銀行之發行機構發行現金儲值卡之基本要求，本文建議如下：一、非銀行業者發行現金儲值卡須接受金融監控管理
。二、非銀行業者發行現金儲值卡須提撥責任準備金。三、非銀行業者發行現金儲值卡，業者有義務以相等面額之法償貨幣贖回其所發行之現金儲值卡內所圈具之價值，並於與持卡人之契約中明訂贖回條件。四、非銀行業者發行現金儲值卡，應以其所發行之現金儲值卡之面額投保責任保險。五、非銀行業者發行現金儲值卡應有科技技術的能力維護其系統，在有效維護系充安全之情形下，防止偽造現金儲值卡之不法事由發生，避免損及社會大眾之權益。六、非銀行業者發行現金儲值卡應有一定之資本額及最低營運運用資金。七、非銀行業者發行現金儲值卡，其投資種類應受限制，僅得從事以避險為目的之衍生性商品投資。八、為確認非銀行業者發行現金儲值卡是否符合上列標
準，非銀行業者每年至少應有二次向主管機關提出報告之義務。參、代收代付服務業者目前ISP帳單或電信帳單代收代付服務和便利商店代收水電、瓦斯、電話帳單等行為相近，施行已久，又因其結合每月ISP或電信帳單，帳目較為詳細清楚，消費者為每月事後付款，故廣為一般消費者接受，再者，ISP或電信公司擁有其用戶之基本資料，且可掌握該用戶之付款情形等信用狀況，故呆帳率相對其他小額付款方式為低，故亦廣為一般線上遊戲等網路內容商家之靚睞。從而，本文以為，該ISP帳單或電信帳單代收代付服務，其法律關係屬之委任關係，法律關係單純，故應為一般消費者及網路商家小額付款之最佳選擇方式。此外，國內之帳單線上代收代付服務諸如EZP
AY、台灣里公司等皆兼營線上履約保證業務，然以美國發生層出不窮的網路Escrow詐欺事件為例，雖然網路Escrow業者以獨立客觀地位代交易雙方保管價金或物品的方式，恰巧彌補了虛擬網路世界交易雙方身分無法確認、互不信任缺點，然而，任由網路Escrow業務自由發展的結果，容易發生網路詐欺，任何有心從事不法之個人得藉網路隱身，從事不法活動。而面對營運不佳或體質不良之線上付款代收代付業者，國內目前亦缺乏適當之主管機關加以監督控管。當帳單線上代收代付服務業者之真實身分都無法確定時，消費者亦不敢將價金交由線上付款代收代付業者代收，網路商家亦無法認同其指示發出貨物。故本文以為或可比照美國網路Escrow針對
帳單線上代收代付服務業制定專法，抑或由行政院指派由財政部擔任以該帳單線上代收代付服務業務之主管機關，即時訂定相關管理規範等法規命令，將可使一般網路消費者在使用帳單線上代收代付服務時，更加有保障。