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桃園市新建餘屋空間分布分析-空間迴歸之應用

為了解決八德擴大重劃區591的問題，作者張瑋倪 這樣論述：

近年來桃園市新建餘屋的數量有明顯增加的趨勢，是投資房地產市場重要的訊號。本研究從空間經濟計量學的角度，分析桃園市的新建餘屋的集中、分散或隨機分布的現象，實證分析相關因子與新建餘屋交互影響的空間關係。空間自相關分析結果顯示，桃園市的住宅市場在2014年後因升格為直轄市的利多消息而逐漸發生變化。除此，政府近年推動社會福利、工業發展、桃園機捷及都市計畫等政策，促使桃園市的新建餘屋發展迅速，並且呈現顯著的正向自相關現象。在新建餘屋聚集的地區，由於市政府主導的空間布局、都市規劃、交通運輸及工商發展等因素，使這些地區具有較大的向心效應，吸引建商投資並供給新成屋，致使餘屋熱區不斷向外擴散。熱區彼此間隨時間

逐年拉近，顯見新建餘屋聚集的地區會帶動周圍地區，產生新建餘屋聚集的輻射效應，例如青埔高鐵特區及八德擴大重劃區等。為了近一步分析新建餘屋的空間效應，本研究進一步執行最小平方法迴歸分析與空間迴歸分析，結果顯示，在迴歸模型中加入空間的因素後模型配適度有一定程度的提升。此外，由於各村里間的新建餘屋有空間自相關現象，而在不同村里間存在空間異質性，所以本研究再建立結合了空間延遲模型及空間誤差模型特性的空間杜賓模型，結果發現對於提升模型配適度及解釋能力都有相當程度提升的效果。整體而言，在解釋變數和誤差項中加入了空間延遲變數作為解釋變數，透過校正空間中遺漏變數帶來的偏誤能夠有效的改善模型估計結果。最後，空間杜

賓模型分析結果表明了人口總增加數量、公共設施面積、當季新成屋售價等因素和新建餘屋數量呈正向關係。總體來說，桃園市的新建餘屋的確有集中在具增值潛力地區的現象。地方政府必須考量地區發展的現況及餘屋去化的數量及速度，並利用差異化的規劃並且管制不同地區的發展強度、制定整體住宅發展計畫。改善目前新建餘屋在特定地區不斷地擴張的現象，才能夠更進一步實現住宅供需兩端的平衡。