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公寓大廈規約及其相關問題之研究

為了解決鐵厝專用鋁窗的問題，作者鄭如雅 這樣論述：

二十一世紀的今日，住宅空間已成為台灣嚴重的社會問題之一。尤其，法律做為社會變遷之管道的一種，自然須面對住宅建構的社會空間之變遷。近二十年來，由於台灣地區工商繁榮，地狹人稠，地價飆漲，以致高層鋼筋建築日增，因而改變了傳統以三合院、透天厝為主的居住形態；影響所及，建物區分所有盛行，自然也必須有新的法律秩序（legal order）加以支撐。換言之，公寓大廈成為台灣社會，尤其都會地區，生活空間形態的新主流，取代了傳統以宗姓、血緣、街坊鄰里為基礎的社會、經濟原有秩序。這種新的社會、經濟與法律秩序，便是「公寓大廈管理條例」（下稱公寓法）及其「施行細則」形成的背景，更是本研究案完成的原由。 誠然，公寓大

廈管理上的現實問題，隨著都市化程度的增加而愈趨嚴重。就法律層面而言，民國八十四年六月政府制定了「本條例」，其立法意旨為「民法物權編立體化」、「敦親睦鄰立法化」、「管理組織民主化」、「公共安全入刑化」，期能因而確立公寓大廈自治管理體制。然而，就社會層面而言，立法案之公佈實行，是否即能凝聚社區共同體意識？並藉以規範公寓大廈住戶間之互動關係？ 從而使公寓大廈管理制度能步上正軌呢？自仍有待實務觀察。並研究大樓有無成立管理委員會，發現其對於能主張的事物並沒有其不同，其中差別在於有成立管理委員會的大樓可以有管理負責人或是主席來代為主張訴訟或是可以用多數投票來壓制少數的大樓所有權人，以利大樓運作進行。而沒有

成立管理委員會的大樓則只能依全體大樓的人全數同意來運作，相當不便，而有訴訟的爭執則需各大樓所有權人自力救濟，這在南部的老舊大樓常時有所聞，常因消防設施本身不合格，又無法有大筆經費新建消防設施，而一但成立管理委員會的老舊大樓將因無合格的消防設施而遭受罰金，故遲遲不敢成立管理委員會，但也因無成立管理委員會，而常無法收取管理費維持大樓基本運作，這實是惡性循環。並在以「公寓法」為核心的規範下，公寓大廈的管理組織─區分所有權人會議、管理委員會、管理規約─如何運作？管理經費如何籌措與運用？公寓大廈之秩序如何維持呢？其中的社會、經濟、法律交錯的爭議，針對公寓大廈管理問題所在，為本論文之開端。內容有緒論、研究

目的、背景及動機及研究目標。 本研究在第二章，首先對公寓大廈之立法例作一介述，介紹我國公寓大廈管理條例立法過程與內容。 第三章則是公寓法規約概論及法律性質，訂定與變更、內容及效力。 其次，第四章對公寓大廈之管理制度加以分析，亦即對公寓大廈之規約相關問題之觀察。內容包括區分所有權人會議之組成、程序及效力、違法決議之效力之問題、管理委員會之組成、程序及公共基金之追討。並闡述了「立即可行之建議事項」，包括：一、訂定公寓大廈管理條例相關子法；二、明確劃分各級主管機關之權責；三、擬定多樣化、彈性化的規約範本，供民間參考；四、對公寓大廈住戶實施教育；第五章：公寓大廈規約應有之內容與效力：下分數節，逐一對於

前章提出關於規約之相關問題，分別檢討並申論規約應有之內容及其效力，及公寓大廈地下停車空間與避難、任意於外牆設置廣告物或鐵窗等行為、公寓大廈公用部分及專有部分之修繕問題、區分所有權人對於前手權利義務之繼受，尤其積欠管理費…等問題之提出。最後，第六章歸納提出反省與結論：一、大廈管理人員老年化、低薪化；二、對於承租戶、借用戶等權益並未保障；至於管理規約訂定方式、內容，應予明確化；三、對於管理委員會或管理負責人之地位，應予提昇；四、公共基金之提列方式、提列標準、提列數額應予明確及精算；對於公共基金之運用，應明確規定其管理單位，俾便統籌運用；五、應要求建築業者或起造人，確實負起召開區分所有權人會議或輔導

管理委員會能正常運作之責。