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中國農村土地制度六十年：回顧與展望

為了解決買賣糾紛案例的問題，作者廖洪樂 這樣論述：

為更好地表達觀點和解釋問題，書中引用了15個真實案例或根據真實案例構造的假想案例，其中有10個案例發生在我湖南老家。案例1表明，營養不良或飢餓，會降低勞動者的勞動效率。案例2的分析顯示，小規模農戶單獨修建農田基礎設施的交易成本很高。這種高交易成本，最終會使小農修建農田基礎設施的努力失敗。案例3根據我父母多年的柑桔種植、采摘和儲藏經驗。解釋了集體化時期依據工分評定勞動貢獻的局限性；工分可以衡量勞動數量和勞動時間，卻無法反映勞動質量。這個案例還證明，有積極性的勞動者，會不斷積累勞動和生產經驗，進一步提高勞動效率。案例5與案例6，分析了家庭承包經營後，農戶與鄉鎮政府圍繞農業生產經營自主權所展開的博弈

。案例7分析了承包期長短（即地權穩定性）對土地長期投入的可能影響。案例8與案例9，提供了2個農戶互換承包地的例子。在這2個案例中，農戶互換承包地不再局限於農業用途，也超出了本集體經濟組織范圍。這2個案例說明，實行家庭承包經營後，農戶實際獲得的土地處分權，多於法律正式賦予的權利。也就是說，在保護農民土地權利方面，法律未能及時跟進。案例10與案例11表明，家庭承包經營後，農戶並沒有完全拋棄集體，在許多方面仍需依靠集體采取統一行動。之所以選擇湖南老家的故事作為案例，是因為我生在那里、長在那里，熟知那里的社會經濟和人文環境，熟知案例所述事件的原因。其他5個案例為：案例4與案例12，分別介紹了浙江省紹興

縣采取「反租倒包」實行規模經營和為農戶提供土地流轉服務的經驗；案例13介紹了北京市宋庄「畫家村」的宅基地買賣糾紛；案例14和案例15，分別介紹了廣東省一些地方跨村民小組整合土地資源的做法，這2個案例充分說明了允許農村集體建設用地使用權流轉的必要性。 廖洪樂，男，1967年生於湖南省隆回縣。農業部農村經濟研究中心研究員，主要研究領域為農村土地制度和農村公共管理。專著《中國農村土地承包制度研究》（第一作者）榮獲第二屆「中國農村發展研究獎」專著獎；先後在《管理世界》、《中國農村經濟》、《農業經濟問題》和《中國農村觀察》等核心期刊獨立發表論文8篇，合作發表論文4篇；獨立完成並公開出版的論文和研究

報告18篇。 導論 第一節 農地制度與農業生產效率 一、制度影響生產效率． 二、農地制度影響農業生產效率 三、農地制度影響農業生產效率的方式 四、農業生產效率的一個分析框架、 第二節 地租理論、土地發展權理論與土地增值收益分配 一、地租理論 二、土地發展權理論 三、新中國的土地增值收益分配第一章 1949～1955年的農地制度：土地改革與互助合作第一節 舊中國的農地制度與農業生產效率一、舊中國的農地占有與使用狀況二、封建高額地租是舊中國農業生產效率低下的根本原因第二節 1950～1952年底的土地改革一、土地改革的具體做法二、土地改革的政治意

義與經濟意義三、土地改革的方式與效果第三節 1950～1955年的農業生產互助合作一、農業生產互助合作對小農意義重大二、土地改革後，農業生產互助合作的緊迫性三、農業生產互助合作的三種形式四、農業生產互助合作的發展第四節 土地改革與互助合作，提高了農業生產效率第二章 1956～1978年的農地制度：集體所有、統一經營第一節 農地集體化：集體所有、統一經營一、1955～1957年底，土地由農民私有轉為高級社集體所有二、1958～1 978年，農村人民公社「三級所有，隊為基礎」 ┅┅第三章 1979年以來的農地制度：家庭承包經營與集體統一經營第四章 與家庭承包經營有關的若干問題第五章 19

50年以來的農村土地征收制度第六章 1950年以來的農村（集體）建設用地制度第七章 失地農民及其社會保障 第八章 中國農村土地制度六十年變革經驗及走向附錄主要參考文獻後記 今年是中國農村改革30周年，30年前，農村土地制度改革拉開了中國農村改革序幕。明年是中華人民共和國成立60周年。60年前，新、老解放區開展了轟轟烈烈的土地改革運動。一個60年，一個30年，在這個過程中。中國從傳統農業社會走上現代工業社會發展道路。無論是農村，還是城鎮，都發生了深刻變化。這些積極變化，均始於農村土地制度變革。 總結中國近百年歷史，我們得出一個重要結論：中國的問題是農民問題，農民

問題的核心是土地問題。孫中山先生在舊民主主義革命和新民主主義革命時期，分別提出「平均地權」和「耕者有其田」的宏偉設想。中國共產黨自成立之日起，就意識到土地問題的重要性。在第一次國內革命戰爭時期（1924～1927年），中國共產黨發動農民起來「打土豪、分田地」。在第二次國內革命戰爭時期（1927-1937年），共產黨在各根據地進行土地改革，「沒收地主土地、平均分配給農民」。 在抗日戰爭時期（1937～1945年），共產黨將「沒收地主土地」改為「減租減息」。在第三次國內革命戰爭時期（1945～1949年），共產黨又將「減租減息」改為「沒收地主土地、平均分配給農民」。到1949年，1． 6億人口的老

解放區全面完成土地改革。 不可否認，中國現行農村土地制度，仍然存在不少問題，需要進一步調整和完善。根據最近30年「漸進式」改革的成功經驗，農村土地制度變革，不能完全偏離其原有歷史變遷軌跡。因此，客觀地分析和評估過去60年的經驗與教訓，是一件很有意義的事情。 自1009年以來，本人主要從事農村土地制度研究，至今已有10余年。期間的研究，多以實證分析為主。呈現在讀者面前的這本專著，試圖以史為據，結合實證研究積累，系統地描述和分析60年來我國農村土地制度的變遷軌跡與變遷效果。 本書導論部分，嘗試性地建立了一個農業生產效率的分析框架，將農業生產效率分解為技術效率、生產要素效率和勞動效

率。技術效率由氣候、農業基礎設施、耕作技術、優良（高產）品種等技術條件決定；生產要素效率由勞動、化肥、農藥、機械投入等生產要素投入水平決定，生產要素投入水平主要受農產品比較收益（即生產者積極性）影響；勞動效率由勞動者的勞動能力和勞動者積極性共同決定，勞動者積極性主要受農地制度影響。這個分析框架非常重要。本書利用這個分析框架，系統地分析了1950年以來中國農業生產效率（以糧食生產為例）的變化，客觀地評估了農地制度的變革效果。依據這個分析框架，本書對20世紀80年代中期圍繞「家庭承包經營是否潛力已盡」的那場爭論，給出了如下解釋：家庭承包經營的作用在於提高勞動效率（即農民勞動積極性）；1984年以后

糧食產量下降，主要由農民糧食生產積極性下降所引致，而農民勞動積極性並沒有下降，家庭承包經營仍然有效；不過，隨着技術效率和生產要素效率的繼續增長，由家庭承包經營引致的勞動效率，對農業生產效率的貢獻份額在下降。依據這個分析框架，可以更加准確地理解「提高農民農業生產積極性」這個問題。農民農業生產積極性，包括生產（者）積極性和勞動（者）積極性；生產（者）積極性，主要由比較利益決定；勞動（者）積極性，主要受農地制度影響。因此，提高農民農業生產積極性，既要關注農業比較利益，也要關注農地制度，兩者缺一不可。與此同時，導論部分還介紹了地租理論和土地發展權理論，掌握這些背景知識，可以幫助我們科學地甄別農村土地制

度變革中出現的一些問題，准確地把握農村土地制度變革方向。……

買賣糾紛案例進入發燒排行的影片

預售屋買賣法律問題之研究

為了解決買賣糾紛案例的問題，作者郭怡君 這樣論述：

國內房地產市場近期雖未如前幾年熱絡，但民眾購屋需求仍在，尤其房價處於居高不下狀態，如何確保買賣雙方權益尤為重要。觀諸我國房屋交易方式除中古屋、新成屋之買賣外，尚有預售屋買賣之交易模式。預售屋制度在台灣行之已久，其進行期程，建築開發商在房屋銷售時，除免除一次投入大額資金、降低負擔巨額營建成本外，亦可利用財務槓桿操作，達到獲利最大化。買受人則可以分期繳付工程款方式，掌握自有資金調度。然而，因預售屋交易方式，買受人於簽訂預售屋買賣契約時，僅能透過建築開發商或不動產代銷業之接待中心、銷售道具及廣告企劃等建構契約標的未來的樣貌，並無實體房屋可供評估其良窳。故當房屋實際興建完成後，時常發生與想像期望有所

落差，且發現問題時，通常已在房屋驗收時期或是交屋後。再者，自簽訂契約起至完工交屋，短則數月長則數年，履行期間長，雖雙方存有契約關係，但仍隱藏許多不確定影響因素。本文試由預售屋買賣制度基本要素、相關法律規範（消費者保護法、民法、公平交易法及不動產經紀管理條例等）之探討。其次，以民法債編之債務不履行、瑕疵擔保責任為分析基礎，對於預售屋買賣契約責任，以實務與學說見解為本，彙整常見紛爭態樣。再就相關糾紛案例所生之相關之法律層面，提出自身見解，期能對預售屋買賣問題之事前避免及事後解決有所貢獻。